中新社南京12月4日电 题：“双向奔赴”的南京老城“微更新”：古居变宜居 旧巷焕新颜

　　中新社记者 杨颜慈

　　午后的南京，和煦阳光透过金黄色的银杏叶洒进位于老城南的小西湖街区。在这里，南京探索实现老城保护和城市更新的有机结合：老金陵与新南京在此交融，老居民与新生代在此相遇。

　　小西湖是南京现存为数不多保留有传统形态和社会结构的历史文化街区，区域内的古建筑年代可追溯到清末民初。然而，历经百余年的古老建筑，却面临着房屋密集、年久失修、电网水网老化等问题及相应的安全隐患。

　　2015年起，一场“双向奔赴”的老城微更新在此展开。东南大学建筑学院教授韩冬青告诉记者，破解老城“难”，就犹如“螺蛳壳里做道场”，需要探索“小尺度、渐进式”的历史地段保护与再生新模式。

南京老城南的小西湖街区。杨颜慈 摄

　　在改造之初，职能部门、街道和社区、相邻产权人及居民代表、微更新申请人、专家搭建了对话机制，共同就修缮与改造发表意见。在共商共议中，实现历史片区保护与民生改善的双赢。

　　“在小西湖的改造更新中，我们始终坚持的一个重要原则就是以人为本。在实践中我们发现，尊重每一个居民的想法，可以极大提升创造力和能动性，也增强了大家的获得感和幸福感。”韩冬青说。

　　经过改造，这里依然保留着老南京人记忆中的风貌：青砖黛瓦的小院前，老人们裹着冬衣闲话家常，孩童在门前院落嬉戏玩闹。这里还成为Citywalker钟爱的新打卡地：设计感与现代感十足的咖啡店、甜品店、食肆错落分布在新老空间里；非遗手工馆、小型博物馆等文化场所在这里驻扎，仿佛在留住“慢时光”。

图为小西湖街区里的秦淮灯彩工作室。杨颜慈 摄

　　南京历史城区保护建设集团有限责任公司相关负责人告诉记者，改造不是“大拆大建”，本意是要改善居民的生活。因此，“人”在建设过程中尤为重要。“我们希望留住老城南的本色，而不是让改造过的片区跟过去的生活、以前的居民完全没了关系。”

　　记者到访时，在此生活了大半辈子的陈奶奶正在古朴的小院落前打理盆栽花草。片刻后，她从家里取了一些大米，铺撒在有光照的地方。“现在这里生态环境更好了，很多老树木都保存了下来。经常有小鸟在这飞来飞去，来我这儿‘吃顿饭’。”

　　小西湖留根且焕新的同时，也保留了历史文化印记。漫步街区内，一处“满院尽铺黄金叶”的院落引人驻足。连廊间，数把透明的雨伞内粘贴着各色树叶倒悬空中。雨伞下的石阶路上，落叶不扫，别有风韵。推开玻璃门探往屋内，却是一片张灯结彩的画面。

　　这是国家级非物质文化遗产项目秦淮灯会代表性传承人顾业亮的工作室。他告诉记者，“以前，南京市民和游客往往要到春节期间，才能看到秦淮花灯。现在在这里设立工作室，不少中外游客都会到此一游，为展示秦淮灯彩和南京传统文化打开了一个新窗口。”(完)

　　目前，多城挂牌量处于高位，仅能满足基本居住需求的“老破小”或是面积小、交通不便的房子，已经非常难出手，等待置换房子的改善型购房群体却依然庞大，房地产市场的供求关系发生明显变化。

　　“在房地产行业，品质已经缺失了五六年之久，而现在随着楼市过渡到买方市场，购房者对品质的关注度越来越高，房企将在产品力上开启激烈竞争。”近日，一家大型房企华东区域的设计负责人对记者表示。

　　据克而瑞研究中心统计，截至今年10月，已有约20家房企基于市场变化与客户需求变化，调整发展战略，推出了新产品、新服务体系或启动社区焕新等。克而瑞集团CEO张燕认为，以投资为驱动的购房者已经退场，房企接下来的主战场是争夺自住改善型客户，在品质竞争上将非常“内卷”。

　　一位长期观察行业的业内人士对记者表示，过去受到市场限制和成本控制等因素影响，楼盘品质对于房企来说并不是第一位的，即便房企有好的想法、理念和设计，受大环境影响，也基本难以实现，而过去评价一家房企是否优秀，多是从融资能力、拿地能力、销售规模等维度考量，但现在，市场环境和政策因素都在倒逼房企回归品质时代。

　　8月25日召开的国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，其中明确了两大目标，其一是加大保障性住房建设和供给；其二便是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

　　这意味着房地产市场走到了关键的“十字路口”。居民的住房需求已基本得到满足，即便是一些还未买房的刚需客户，也即将被低端二手房和保障房分流。

　　克而瑞研究中心认为，未来新房市场将持续转向改善及高端住房需求，新房住宅将趋向于“所见即所得”，无限接近现房销售。

　　明源不动产研究院表示，未来住房刚需市场将加速萎缩，改善住宅市场成为“兵家必争之地”，结合近期多地取消地价上限、重回“价高者得”，未来改善住宅和豪宅市场将更具想象空间。

　　“今年在项目营销和交付时，我们的感受很不一样。过去项目只要地段好、价格有倒挂就会好卖，而现在客户会反复对比同一个片区里多个项目，对绿化、会客空间、地下车库、会所等公共区域的品质要求变得非常高，这倒逼着我们需要在设计上进行改变，提前两年就要预判未来趋势，才能在交付时不落在其他竞品后面。”提及近期对房地产市场的感触，上述大型房企华东区域的设计负责人说道。

　　“从目前上海的市场来看，总价300万至400万元是刚需‘上车’的门槛，这个级别的需求已经有所减少，而在其他城市，‘卖小卖旧’还要比上海更难一些，应注意到房地产市场结构性供需错配的问题，普通二线城市和三四线城市已经出现住宅供应量总体过剩，刚需的居住需求已经满足，所以在土地出让的时候就应当把改善型住宅的比例增大。”镜鉴咨询创始人张宏伟对记者表示。

　　从数据来看，据克而瑞统计，今年新房总体成交中，三房产品仍占据主力地位，成交套数占比56.1%，四房产品则保持快速增长趋势，五房及以上房型的产品成交占比也有0.3个百分点的增长，而一房、二房及其他户型占比持续走低，110-140平方米的㎡面积段产品成交比重达到37.9%，是市场成交的主力，140-180㎡平方米面积段产品占比增长最快。

　　市场趋势下，不少房企已经在发力高端市场，以巩固自身竞争力。近期在克而瑞产品力论坛上，保利发展控股产品研发中心总经理吴劲松表示，保利发展已在其地产白皮书中首次提出了“品质时代”的概念，对其产品品牌服务进行了全新升级。中国电建地产集团副总经理于建勋表示，地产进入了新时代，以前的土地红利、资金红利或金融红利正走向管理红利及产品力红利，在房住不炒的大背景下，该公司产品策略是以改善型作为主战场。

　　张燕表示，头部房企对产品竞争力非常重视，已经在进行更为精准的研发与升级；其次是城投平台，2022年城投平台拿地已开工土地数量达到195宗，其中22%的项目选择合作或代建模式，其余一些城投平台也在打造自己的产品线了；此外，各地中小型房企也希望通过产品细节来打动客户，已有此类房企靠产品力出众能将项目价格卖到比周边竞品高出50%。

　　基于这些特点，克而瑞预估，未来一两年，房地产好产品的成长空间正在释放出来，购房群体和租房群体对于住房的品质要求也将逐年提升。 【编辑:叶攀】